평택 조정대상지역 해제, 왜 평택일까요?

2022년 9월 21일, 제 3차 주거정책심의위원회에서, 전국적으로 규제완화 정책을 내놓았습니다.

특히 주목해야할 것들이 바로 경기도 입니다.
분명히 큰 틀을 보면, 서울과 경기도의 규제는 완화하지 않는 기조입니다.
그런데도 불구하고, 경기도 내 소수의 지역을 대상으로 규제를 해제해 주었을까요? 하필 왜 평택을 풀어줬을까요?

평택 고덕신도시

한 번 생각해 보겠습니다.

먼저, 규제를 왜 완화할까요?

바로 부동산 거래가 과도하게 줄었기 때문입니다. 현재 시장에서는 매수우위 시장으로, 높은 대출금리와 각종 정부 규제로인해 파는 물건은 많으나 사려고 하는 사람이 없는 상태입니다. 시장이 얼어 붙은 것이죠.

투기과열지구, 조정대상지역 등으로 지역을 묶어버리면, 부동산을 투자목적으로 사거나 파는데 있어 엄청난 제약을 만들어 버립니다. 이 규제를 풀어버려서, 시장에서의 거래를 유도하는 것입니다. 작동이 아예 멈춰버린 시장에, 거래를 하기 좋은 조건으로 만들어 준 것이죠.

규제를 완화하면 기본적으로 어떻게 될까요?

규제를 풀면, 이런 사람들이 부동산을 팔기 쉬워집니다.

-다주택자(양도세 중과 부담 해소)
-매도를 위해 실거주 2년을 채우고 있거나, 채울 예정인 사람(양도세 중과 관련 실거주 요건 부담 해소)
-억지로 영끌해서 샀다가, 높아진 대출금리를 버티지 못하는 사람



즉, 위와 같은 이유로, 단기간에 매물이 급격히 늘어날 수 있습니다. 그러면 매물이 쌓여 가격이 더 떨어질 수 있습니다. (거래가 활발하지는 않아도, 매물들이 더 낮은 가격대로 대거 형성될 수 있을 것 같습니다.)


# 현재 대출 금리가 계속해서 올라가고 있고, 한동안 유지될 전망이라, 대출이 부담되기 때문에 매수심리가 실제로 이 쏟아지는 매물들을 구매하는 데 까지 이어질 지는 지켜봐야 겠습니다.


# 반대로, 경기도 내 유망지역인 평택, 특히 고덕의 경우, 빠르게 발전하고있는 신도시임에도 불구하고 비규제지역이 됩니다. 비규제 지역인데 발전가능성이 높다는 점을 살펴봐야 할 것 같습니다.


# 정부의 심리는, 발전하는 도시, 산업발전과 인구활성화를 위해 발전해야만 하는 도시이기 때문에, 규제를 과감하게 풀어서 활발한 거래를 유도하여 가격이 형성 될 수 있게끔 만들어 준 것이 아닐까 생각합니다.

평택 고덕신도시

그래서 평택에 좋은점은요?

1. 비규제지역일 때 매수하기 좋아집니다.
(나중에 매도할 때 규제 적용을 받지 않으니 좋습니다.)


2. 비규제지역일 때 대출이 잘나옵니다.
(현재 금리가 높지만, 향후 금리가 낮아지면 매수하기 좋은 장점입니다.)


3. 갭 투자가 많이 발생할 것 같습니다.
(규제적용을 받지 않으니, 향후 매도 시 부담이 덜 합니다.)

결론은요,

이러한 효과로 인해, 인구 유입이 대폭 발생할 것이고, 이는 인프라를 발전시켜서 더욱 실수요(실거주)를 늘려 전세가를 높일 수 있는 기회가 되지 않을까 생각합니다.

이러한 실수요를 기반으로 전세가가 상승하고, 전세가율이 매매가를 튼튼하게 받쳐주게되는 시점이 오면, 평택의 집값은 다시 상승하게 되지 않을까 예상해봅니다.

워낙 부동산 시장이 혼란하고 앞을 알 수 없지만, 정부 규제의 속내를 파악하고 흐름을 쫓는 것을 더욱 열심히 해야겠네요.