전세제도의 과거와 미래

전세제도는 전세계 국가 중 오직 대한민국에만 있다는 사실을 잘 알고 계실겁니다.

 

이 전세제도로 인해 갭투자가 활발히 일어나고, 다주택자가 양성되는 것이 현실입니다.

 

전세는, 매월 방값이 나가는 월세와 달리, 목돈을 맡겨서 집을 임대하는 방식입니다.

집주인 입장에서는, 매월 따박따박 꽂히는 월세는 없더라도, 큰 목돈을 '이자도 없이' 세입자에게 빌리는 것이 됩니다.

 

투자를 싫어하는 집주인이라면 정기적으로 들어오는 월세가 좋겠지만,

목돈으로 투자를 원하는 집주인들은 당연히 전세를 통해 목돈을 마련하는 것이 좋습니다.

 

이러한 제도는 오래동안 유지되어 왔으나, 이명박 정부에서 '전세자금대출'이라는 것을 만들면서 본격적으로 투자의 서막이 시작됩니다.

 

그동안 전세시장은 2년 주기로 재계약하면서, 아주 조금씩 밖에 올릴 수 없는 구조였습니다. 세입자들이 저축하는 만큼의 증가분만 부담이 가능하기 때문이었습니다.

 

하지만... '전세자금대출'이 생기면서, 집주인들은 전세가격을 마구마구 올리며, 더 큰 전세금 조달을 세입자에게 전가 시켜버립니다.

 

이 때 세입자들은 어떻게든 살아야 하므로, 전세자금대출을 이용해 오른 전세가로 계약하기 시작합니다.

왜냐하면, 월세로 가는 것 보다는 전세자금대출 이자가 더 저렴하기 때문입니다.

 

이러한 구조가 형성되면서, 전반적으로 전세가격은 급격히 상승하기 시작합니다.

당연히 전세가격이 상승하면서, 매매가는 자연스럽게 상승하게 됩니다.

 

이후 문재인 정권에서 임대차 3법을 도입하면서, 전세 재계약 기간을 4년으로 늘려버립니다.(계약갱신청구권)

때마침 코로나 사태가 터지면서, 금리가 인하되었고, 수많은 사람들이 매매로 집을 사버리게 됩니다.

 

(*먼 훗날에도 금리가 급격히 인하되는 때가 온다면, 반드시 현금을 자산의 형태로 보유해야 돈을 벌 수 있습니다.)

 

이 때 편승하지 못한 사람들은, 내집마련의 난이도가 극악이 되어버렸습니다.

 

2022년에 접어들면서, 물가안정과 경기침체를 막기위해 다시 양적완화를 줄이고 양적긴축에 접어들게 됩니다.

예상보다 훨씬 빠르고 가파르게 금리를 높이고 있습니다.

 

이러한 상황에서, 앞으로 반전세가 더 활성화 될 것이라고 생각합니다.

 

그 이유는.

1. 매매가가 너무 높아서 매수 불가 + 금리의 상승

 

-매매가가 너무 올랐습니다. 따라서 비쌀수록 고금리의 담보대출을 끌어와야 합니다. 대출금액이 커지고, 이자도 비싸졌으니 이를 감당하려면 정말 현금 지출의 압박이 가해집니다. 결국 너무 큰 부담으로 인해 매매가 불가능하게 됩니다.

 

 

2. 전세가가 너무 높아서 전세자금대출 써도 자금 조달 실패

 

-현재 법개정 전 기준, 예를들면 전세금대출 한도가 5억인데, 전세가의 상승으로 대출을 해도 전세금 마련이 어려운 경우가 많아질 것입니다. 

 

 

3. 그럼에도 불구하고 여력이 되는 사람들은, 전세를 구해서 계약하게 됩니다.

 

-그러면 시장에는 반전세와 월세만 남게 됩니다.)

 

 

4. 여력이 되지않음에도 각자의 이유로 그 지역에 꼭 살아야하는 사람들은, 반전세로 눈을 돌리게 됩니다. 

 

-전세 10억의 매물을 구하기 위해서, 전세금 10억을 마련하는 것보다, 반전세로 5억/200만원 으로 계약하는 것이 더 낫기 때문입니다. (당연히 월세보다는 나은 상황입니다.)

 

-결국 이렇게 되면, 현금 지출이 불가피하기 때문에, 무주택자들은 더욱 집 사기 힘든 상황으로 계속해서 악화될 것입니다.

 

 

#반전세로 가지 않기 위해서는 두 가지 방법이 있습니다.

 

1) 전세 시세를 계속 올려버린다.

 

-매매가 대비 전세가율이 상승하여, 전세끼고 집을 사는 갭투자 수요가 늘어나게 됩니다. 이는 전세를 끼고 집을 샀기 때문에, 전세입자를 구해야 하는 상황입니다. 즉 전세 매물이 늘어나 전세가 활성화 됩니다.

 

 

2) 집주인들이 월세로 얻는 소득에 대한 세금을 더 강하게 부과하는 방법입니다.

 

-세금으로 인해 월세 세후 수익이 낮아지게 되고, 집주인 입장에서는 월세보다 전세가 더 이득이 되게 만들어 전세를 활성화 시키는 방법입니다.

 

 

만약 부동산 침체기가 온다면? 과연 전세가는 낮아질까요?

 

*그렇습니다. 전세가는 떨어지지 않습니다.

 

-매매 수요자들이 눈을 돌려 향하는 곳은 결국 전세 시장이기 때문입니다. 결국 한 번 오른 전세가는 유지 될 것입니다.

 

 

전세가격을 떨어트릴 수 있는 방법?

 

*주변 공급을 대폭 늘리는 것 밖에 없습니다.

 

-하지만 이는 현실적으로 단기간 내 해내기 어렵습니다. 지역에 따라 다르지만, 향후 수년 내 대규모 공급이 있지 않는 한, 전세가격에 영향을 줄 수 있을 정도의 유의미한 역할을 하기 어려울 것이라고 생각합니다.

 

결론

이러한 복잡다양한 양상을 가진 부동산 시장의 흐름 속에서, 가장 집중해서 살펴보아햐 하는 것이 바로 전세시장이 되겠습니다. 앞으로도 이 전세와 관련된 다양한 법안과 정책이 추진 될 것인데, 어떤식으로 방향을 잡는지를 잘 살펴보며 부동산 흐름을 판단하는 것이 중요할 것입니다.