2년 실거주 의무란? -1화 : 점점 더 강화되는 규제

아파트를 양도(매도)할 때에는, 양도세라는 것이 발생합니다.

최근 부동산 시장에서, 과도한 투기를 막기위해 만들어진 규제가 있습니다.
2년 실거주 의무인데요, 이는 양도세와 관련해 아주 중요한 관계가 있습니다.

 

2017년 8.2 대책 발 표 이후,
조정대상지역에서 매수한 주택은 2년이상 보유+2년 이상 실거주해야만 양도세 비과세 혜택이 주어집니다.
먼저 어떠한 규제 내용을 담고있는지 간단히 살펴보겠습니다.

 

 

 

• 원칙 
  • 취득 당시, 조정대상지역 = 2년이상 보유 + 2년 이상 실거주 해야만 1주택 비과세 적용. 
    • 매매가액 12억원 이상일 경우 = 양도세 부과 (기존 매매가 9억에서 상향 됨.)
    • 매매가액 12억원 이하일 경우 = 양도세 면제 (기존 매매가 9억에서 상향 됨.)
  • 취득 당시, 비조정지역 = 2년이상 보유 해야만 1주택 비과세 적용

 

• 예외 조항1 
  • 2017/8/2 이전에 취득한 주택
  • 2017/8/2 이전에 무주택 1세대가 매매 계약 체결 후 계약금 지불을 마쳤을 경우
  • 취득 당시 조정대상지역이 아니었을 경우
  • 무주택 세대가 조정대상지역 공표 이전에 매매 계약 체결 후 계약금을 지불을 마쳤을 경우
  • 2019/12/16 이전에 임대사업자(장,단기) 등록을 하고 요건을 갖추었을 때

 

• 예외 조항2 (인정받기 까다로우므로, 자세한 것은 세무사와 상담 필요)
  • 근무, 생업, 취학 또는 질병 치료를 위해 해외에 체류하는 경우
  • 세대원의 근무, 생업, 취학 또는 질병 치료 목적으로 세대원 전원이 다른 주택건설지역(수도권내 제외)에 거주하는 경우
  • 특별분양 받은 군인이 인사발령으로 다른 지역에 거주할 경우
  • 혼인 또는 이혼으로 입주한 주택에서 이사할 경우
  • 분양받은 주택을 인가 받은 어린이집으로 운영할 경우
  • 생업상의 사정에 의한 전매가 불가피할 경우
  • 의무자의 자녀 의무 교육 관련한 사유

 

• 그래서 세금은 얼마? (2021년 6월 1일 이후 양도분 부터 더욱 양도세율이 더욱 강화되었습니다.)
  • 1년 이내 보유 주택을 매도하면 양도차익의 70%를 양도세로 징수 (2021년 6월 1일 이전에는 40%)
  • 1년 이상 2년 이내 보유 주택을 매도하면 양도차익의 60%를 양도세로 징수 (2021년 6월 1일 이전에는 기본세율)
  • 2년 이상 보유 후 주택을 매도하면, 양도세 비과세.

 

 

사실, 2년 이상 실거주 의무는 새롭게 생겨난 규제가 아닙니다.

서울, 과천, 수도권 5대 신도시(분당, 일산, 평촌, 산본, 중동)

위 지역 부동산 규제를 위해 원래 있던 규제였으며,
2011년에 거래 활성화를 위해 이 규제를 잠정 폐지했던 것입니다.

이렇게 폐지되었던 규제가 2017년 8.2 대책 당시 다시 살아난 것입니다.

 

 

즉, 2년 실거주 의무는
부동산 시장이 과열되면 다시 생겨나고,
부동산 시장이 침체되었을 경우 다시 잠정 폐지가 될 수 있는 것이지요.

 

 

다음에 이어질 이야기는, 임대차 3법과 2년 실거주 의무를 엮어,
아주 한계가 있는 '상생임대인' 제도에 대해서 알아보겠습니다.

https://allen30.tistory.com/36?category=1037733

최근 집값 상승의 첫 번째 이유 (임대차 3법 요약)

임대차 3법에 대해 궁금하시다면, 먼저 위 글을 참고해주세요!

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