전세가율과 집값의 상관관계

전세가율이란, 매매가 대비 전세가격을 이야기 합니다. 이 전세가율을 통해서, '이 집의 현재 가격'을 어떻게 평가하는 지를 추측 할 수가 있습니다.

 

먼저 전세에 대해서 제대로 이해해야 합니다.

 

전세는, 큰 목돈(보증금)을 맡겨서라도 그 집을 빌려 사는 의지 표현입니다. 

즉, 전세가는 100% 실수요를 통해 형성된 명확한 실제 가격입니다. 사람들이 그 집을 평가하는 실제 가치(금액)로 보시면 됩니다.

 

아래 예시를 통해서 조금 더 설명해보겠습니다.

 

1. 집 값이 고점이라고 평가받는 집 (전세가율이 낮다)

매매가: 10억

전세가: 5억 (전세가율 50%)

 

이 집의 경우에는, 전세가(실수요에 의해 형성된 시장 가격)가 5억입니다.

'실제로 살기에' 5억의 가치를 한다는 것입니다.

 

그러면 5억이나 더 높게 형성된 매매가는, 사람들의 기대심리가 반영 된 뻥튀기된 가격 인거죠.

이런 경우, 두 가지 중 어떤 케이스에 해당하는 지를 잘 살펴봐야 합니다.

 

a. 주변 개발 or 교통호재가 확정이지만 아직 건설되지 않은 경우 (더 상승 할 수 있습니다.)

-> 호재가 매매가에 벌써 반영 되어, 이미 높게 형성 된 경우

-> 추후 입지가 좋아지기 때문에 장기적으로 가격이 더 오르는 건 맞음.

-> 그러나 당장 남의 집을 빌려서 사는 전세의 경우에는, 현재 기준으로 그정도 금액을 지불할만한 가치가 없기 때문에 전세가가 '아직은 낮은' 것. 추후에 가격이 유지되거나, 더 오를 가능성이 높음.

 

b. 그냥 더 오를 이유가 없는 경우

-> 당분간, 혹은 앞으로 추가로 오를 일은 없거나, 부동산 하락기에 접어들면 못버티고 하락할 가능성이 높음.

 

 

2. 집 값이 더 오를 수 있는 여력이 있는 집 (전세가율이 높다)

매매가: 10억

전세가: 9억 (전세가율 90%)

 

이 집의 경우에는, 전세가(실수요에 의해 형성된 시장 가격)가 9억입니다.

즉 사람들은 10억을 주고 이 집을 사는 것보다, 9억을 주고 전세로 이 집을 빌려서 사는게 낫다고 생각하는 것입니다. 즉 현재는 시장에서 기대하는 미래가치가 낮은 것입니다. 

 

하지만, 반대로 생각해야 합니다.

1) 매매가와 전세가는 단 1억 밖에 차이가 안나니, 1억만 있으면 전세를 끼고 갭투자를 하기도 쉽습니다.

2) 매매가만큼 비싼 전세금을 내고 전세로 살려고 하는 사람이 많다, 즉 전세입자를 구하기 쉽겠죠. 계속해서 1억(갭 만큼)만 돈이 있으면 살 수 있습니다.

3) 전세입자 수요가 많으면, 전세 가격이 방어가 잘 된다는 것입니다.

4) 전세 가격이 방어가 되면, 매매가는 당연히 방어됩니다.

5) 전세입자 수요가 많다는 것은, 사람들이 살고싶어 하는 곳이라는 얘기 입니다. 거주수요가 높으면 집값은 곧 상승하게 되어있습니다. 

 

 

*실제 사례 : 동탄시범다은마을월드메르디앙반도유보라 (출처 : 네이버부동산)

 

2017년 전세가율은 무려 83-90%에 육박합니다. 전세가가 매매가를 튼튼하게 받쳐주고 있습니다.

사람들이 조금 더 주고 매매는 싫은데, 이 집을 빌려서 전세로 살고는 싶어한다는 것을 알 수 있습니다.

2017년 전세가율과 아파트 가격

 

2022년 현재 전세가율은 58%이며, 매매가는 엄청나게 올랐습니다... 2017년에 이 집에 단 돈 3~6천만원으로 갭투자를 했다면, 지금 쯤 엄청난 수익률을 볼 수 있는 것입니다.

2022년 현재 전세가율과 아파트 가격

 

 

집 가격이 앞으로 오를 지 떨어질 지 잘 모르겠다면, 반드시 전세가율도 함께 살펴보아야만 한다는 것을 명심해야 하겠죠?