최근 집값 상승의 첫 번째 이유 (임대차 3법 요약)

최근 몇년 간, 지역을 가리지 않고 집값이 전체적으로 너무나 가파르게 오르고 있습니다.

 

2019년 까지만 해도, 엄청난 입지를 가진 지역이 아니라면, 눈에 띄는 집값 상승은 없었다고 볼 수 있습니다.

그런데 최근 몇년 사이에는, 기존과 완전히 다른 양상을 보이며 집값이 가파르게 상승했습니다.

*예시 : 아파트 가격 추이(경기도 오산시 우남퍼스트빌)

 

위 아파트는, 네이버 부동산에서 임의로 클릭하여 가격 동향을 가져온 것입니다. (경기도 오산시 우남퍼스트빌)

 

채 2년도 되지않는 기간 동안, 정확히 집값은 1.6배에서 2배만큼 상승하였습니다. 경기도 내에 대부분의 매물들은 위와 같은 양상을 보이며 상승했습니다. 

 

유례없는 집값 오름세에, 이제는 정점을 찍고서 소폭 하락하거나 유지되는 듯한 모습을 보이는 것 같습니다.

 

이러한 오름세에 다양한 이유가 있을텐데, 몇가지 이유에 대해 간략히 분석하고자 합니다.

 

첫 번째로 영향을 준 것은, 바로 임대차 3법.

이 임대차 3법은, 총 세 가지의 키워드로 이뤄져 있습니다.

 

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1. 계약갱신 청구권

 

세계에서 몇없는 부동산 계약이 우리나라에 있죠. 바로 전세. 매월 지급하는 월세와는 달리, 큰 돈을 보증금으로 맡긴 후 집을 빌려 살아가는 방식입니다. 

 

이 전세는, 2년 계약을 기본으로 하고있습니다.

이 전세에 대해서 조금 수정된 내용을 내놓았는데요,

 

1) 세입자가 원할 경우, 2년 계약이 종료 되기 전(계약종료 1~6개월 전), 집주인에게 최대 2년까지 연장함을 '통보'할 수 있다. 

 

-이 때, 세입자는 반드시 전세 계약이 종료되기 전, 집주인에게 계약갱신 청구권을 사용한다는 것을 고지해야 합니다. (미고지 시, 계약갱신 청구권을 사용하지 않은 것으로 간주, 집주인이 세입자에게 나갈 것을 요구 할 수 있음.)

 

2) 집주인이 실거주를 원할 경우, 연장 통보를 '거부' 할 수 있다.

 

-이 때, 정당한 사유 없이 갱신 거절(거짓말 등)하면, 세입자는 집주인에게 손해배상 할 수 있음.

 

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2. 전월세 상한제

 

1) 계약갱신 청구권을 이용해 계약을 갱신할 때, 집주인은 최대 5%까지만 임대료를 올릴 수 있다.

 

 

   월세는 보증금 or 월세 중 한 가지만 선택하여 5% 이내​ 인상가능

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3. 임대차 신고제

 

1) 임대시장이 투명할 수 있도록, 임대료 및 계약내용 등을 신고해서 공개해야만 합니다.

즉 임대인과 임차인은 기존에 없던 것들을 신고해야만 합니다.

 

- 신고의무 : 계약 체결일로부터 30일 이내, 임대인과 임차인 공동신고

- 신고대상 : 대통령령으로 정하는 금액을 초과하는 계약 (지역 별 상이, 최소금액 예시 보증금 6천만원 or 월세 30만원)

- 위반 시 : 미신고, 거짓신고 시 100만원 이하의 과태료

 

 

임대차 3법 요약

 

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​이 임대차 3법의 취지는, 주택을 임대하여 살아가는 사람들에게 주거안정을 제공하기 위함이었습니다.

이 법을 본 집주인들은, 2년마다 올리던 전세금을, 4년 마다 올릴 수 있다는 것을 인지하고,

4년 치 전세 상승분을 바로 반영하여 전세금을 올려버립니다.

 

*심지어.. 전세금이 많이 올라주면, 매매가 상승을 부추깁니다. (전세가율과 관련된 아래 글을 참고하세요!) 

https://allen30.tistory.com/32​

전세가율과 집값의 상관관계

 

그 결과, 세입자와 집주인 모두에게 좋지않은 결과를 낳았습니다.

 

세입자의 경우,

-전세가 폭등(월세도 따라서 오름)하여, 더욱 힘든 상황에 놓여지도록 만들었습니다.

 

집주인의 경우,

-'주택 임대차 신고제'로 인해, 임대 수익을 투명하게 공개 해야하니, 과세에 대한 걱정이 늘어났습니다.​

 

 

세입자(임차인)들을 보호하기 위해 만들어졌다는 임대차 3법, 결과적으로 보면 과연 누구를 위한 부동산 법이었을까요?

현재 국정운영에서 가장 뜨거운 주제인 부동산 규제.

 

앞으로 또 어떤 부동산 법이 생겨날까요?

정신을 번쩍차리고 지켜보고, 이해하고, 대응해야 할 것 같습니다.