부동산 가격을 결정짓는 요소

한 가족의 총 자산 중 대부분을 차지하는 부동산.

 

가격 자체가 비싸다 보니, 쉽게 접근하기가 어렵다. 그래서, 경험이 없을 수록, 종잣돈이 많지 않을 수록 반드시 이 두가지를 지켜야 한다.

 

1. 사지말아야 할 것을 구분할줄 아는 것

-내가 1년 넘게 공부를 하다보니, 무엇을 사면 더 오를 지를 계속해서 찾다보니 끝도 없다. 정말 쉬운 방법은, 사면 안되는 것을 필터링 하는 것만 할 줄 알면 대부분을 추릴 수 있다. 이것이 기본이 되어야 뒤탈이 없다.

 

2. 매수시점에 어떠한 마음가짐으로 사는 지 스스로 인지하는 것

-바닥잡고 싶은 마음은 모두가 똑같다. 하지만 그 누구도 이 때가 바닥인지 그 순간에서 알 수 없다. 따라서 내가 매수하는 가격과 시점이 최소 5년 뒤를 봤을 때 문제가 없다면, 더 빠져도 상관없다는 생각으로 접근해야 한다.

 

이 두 가지를 명확히하고 내 자산을 투입하여 시간에 녹이면, 적어도 물가상승률에 따라가는 수준의 상승이 따라 온다.

 

 

집 값에 영향을 미치는 요소는 굉장히 다양하다.

 

-집값 그 자체 : 가격 수준 자체가 싼지 비싼지가 아주 중요하다. 

-부동산심리 : 사람들은 가격이 아니라, 오를 것 같으면 사고싶어 한다. (내가 그렇다..대중들과 반대로 움직여야 한다.)

-금리 : 집 살때 대출 없이 사는 사람은 극히 드물다. 금리가 대출한도를 결정짓는 만큼 큰 영향을 미친다.

-공급 : 공급이 없어도 너무 없으면, 불안요소로 작용하여 집값을 자극한다. (입지도 중요하고, 사람들은 새 것을 원한다. 기존 집들은 계속해서 낡아가기 때문.)

-전세가격 : 전세가격이 높아지면, 정확히는 전세가율이 높아지면, 사람들은 이돈이면 그냥 매수하는게 낫겠다고 하고 매수해버리는 경우가 많아진다.

 

 

부동산 가격에 영향을 미치는 변수는 굉장히 많다. 지나고 보니, 모든 요소가 완벽하게 갖춰졌을 때를 기다리는 것은 현명하지 못한 것 같다. 

정말 가장 주요한 핵심은 가장 위에 써놓은 '집값 그 자체'이다. 가격 자체가 싼 것에 집중을 할 필요가 있다. 나는 오피스텔 처분 문제로 곯머리를 앓다가 올바른 선택을 하지 못했는데, 지금 생각해보면 더 과감하게 결정했으면 좋았겠다는 생각을 한다.

 

하지만 어쩔 수 없다.

 

2023년부터 2024년 7월까지, 오직 투자관점으로만 부동산을 바라봤었는데, 그럴 필요도 없거니와 그래서도 안된다는 걸 깨달았다. 뭐든지 한쪽으로 치우치면 위험하다.

 

내집마련 관점에서 아래와 같은 관점을 가지게 되었다. 

 

2022년 말, 너무나도 저렴했던 금리가 미국발 긴축으로 초급격하게 상승하였다. 하루가 멀다하고 금리가 급상승하였고, 그 시점 이전에 집을 매수한 사람들은 '변동금리'를 이용했고, 이렇게 오르는 금리를 그대로 얻어맞아야만 했다. 당시 어디까지 금리가 오를 지 모른다 + 영끌족 일수록 감당하기 어려운 원리금 압박. 

 

2023년 초, 이러한 상황에 시장은 급격히 얼어붙으며, 거래가 극심하게 얼어붙었다. 공포에 매도하려는 이들이 쏟아졌고, 거래가 안된 채로 호가가 계속해서 낮아졌다. 이 때 소수의 용기있는 자들이 비싼 금리를 '고정금리'로 매수하기 시작한다. 이 때가 전고점 대비 많게는 -40%~-30% 낮아진 시점이었다. (정말 정석적으로 대중과 반대로 움직인 성공하는 사람들...)

 

*정부 : 집 값이 계속해서 떨어지는 패닉을 방지하고자, 전국구 규제를 강남3구 제외하고 다풀어버린다. 그리고 기존에 대출 규제들을 다 풀어버리고, 특히 지역상관없이 생애최초 LTV 80%를 파격적으로 풀어버린다. (젊은이들아 내집마련 하세요라는 정부의 입장) / 신생아대출 시작(극심한 저출산에, 출산가정에 파격적, 간접적으로 자금 혜택 부여 시작) /  다주택자는 아무것도 못하게 꽁꽁 묶여있음

 

2023년 여름으로 갈 수록, 여전히 대출 금리가 높은 상황이었지만(금리가 언제 얼마나 내릴 지는 전혀 감이 안잡히는 상황.) 이 때도 여전히 -25%~-20% 수준으로 집값이 저렴하다고 생각한 매수자들은, 자신이 감당가능한 선에서 대출여부를 따져 매수를 해버린다. (WINNER이다..) 이에 상당히 가격이 회복되면서 전고점 대비 -20% 수준까지 올라오게 된다.

(신생아대출은 9억 이하 집만 가능하다. 9억짜리 집들 중에서 좋은 위치 OR 신축들 위주로 거래가 된다. 이 때 매도자들은 더 상급지로 갈아타기를 해버린다. 계속 갈아타면 그 끝에는 강남이 있다. 즉 강남이 계속해서 더 오른다.)

 

*정부 : 우려를 하는 것 같더니만, 추석지나고 다시 거래가 잦아드니까 아무것도 변화시키지 않는다. (여소야대 상황에서 사실상 할 수 있는게 없음. 총선 전에도 압도적 여소야대 였다.)

 

2024년 초, 기준금리가 낮아지지 않았음에도, 주담대 대출 금리는 파격적으로 내려간다. 그 이유는, 은행들이 주담대라는 꿀단지를 영업하기 위해서, 낮아진 집값에 주담대 쫌만 낮춰주고 대출받기 쉽게 해주면 되겠는데? 하는 접근이 나타난다. 바로 인터넷 뱅킹(카뱅,토스뱅스,케이뱅크 등)에서. 갑자기 3% 초반 주담대를 내놓으며, 심지어 상환년도를 50년으로 늘려버려서 대출을 확 받기 쉽게 내놓기 시작한다. 매수자들은 아직도 여전히 -20% 전후로 싼 집을 이자부담 덜하게 살 수 있게 되었다. 즉 신규 매수자들이 나타나고, 이는 갈아타기를 더 활성화 시키고, 갈아타기 끝에는 강남이 있다. 강남은 이래서 더 오른다.

 

 

2024년 4~5월쯤, 눈뜨고 코베이는 것을 본 제 1금융권 친구들(신한,우리,하나,국민,기업 등)도 대출 판매 경쟁에 뛰어들면서 대출 금리/조건이 더욱 유리하게 낮아진다. 매수자들이 더더 몰려들면서, 분위기가 바뀌기 시작한다. 이 때 '사람들은 오를 것 같으면 사고싶어 한다'라는 심리가 작동한다. 매수 경쟁이 붙으면서 매수자 우위 시장에서 매도자 우위 시장으로 바뀐다. 집값이 단기간에 가파르게 올라간다.

 

*정부 : 6월 까지 멍때렸다. 단기적 상승이라고 이야기 해버린다. 딱히 대책은 없다. 총선때 또 다시 압도적인 여소야대 상황이 되었으며, 국회를 통과 하지않고 풀 수 있는 규제들은 모두 풀었는데, 불행히도 강력한 규제들은 국회를 통과 해야만 한다. 급변하는 시장을 바라만 본다. 하이라이트는, 정부에서 대출한도 규제였던 스트레스 DSR 2차 시행 예정 시기를 7월에서 9월로 미뤄버린다. 사람들은 이를 두고 막차타라는 메시지로 받아들여 더욱 매수시장에 뛰어든다.

 

2024년 7월, 2개월 연기된 스트레스 DSR+아주 조금씩 주담대 금리가 올라갈 것 같은 분위기를 감지한 매수자들은 더욱 매수에 뛰어들게 된다. 갈아타기의 정점에 있는 상급지 일수록, 매도자들은 기세등등하게 호가를 올려받기 시작한다. 하급지 매도자들은 '내가 갈아탈 집이 올라간만큼, 나도 올려서 팔아야 내가 갈아타기가 된다'는 생각으로 같이 호가를 올려버린다. 근데 거래가 된다! 왜냐하면 여전히 전고점 대비 -15~-10% 정도 저렴한 가격이었기 때문이다. 계속 거래가 된다. 마치 마지막 인것 처럼 매수세가 불타오른다.

 

*정부 : 이제서야 단단히도 잘못되었다는 것을 인지하고, 강력한 규제책을 내놓을 것임을 공표한다. 은행권에도 가계대출 급등세를 이유로 주담대 금리를 올리라고 압박을 넣는다. 각종 데이터를 은행권에 요청하면서 전방위로 압박한다.

근데 웬걸, 88대책에서 내놓은 부동산대책에는 뜬금없는 빌라대책, 그것도 먼 미래에나 공급하겠다는 내용만 잔뜩 들어있다. 시장참여자들은 정부가 마땅한 대책이 없다는 것을 더욱 확실히하면서, 어떻게든 매물을 잡아서 대출막차를 타려 한다.

 

2024년 8월 중순, 정부 각 부처에서 단기 집값 상승에 대해 너나 할것 없이 강력한 멘트를 쏟아낸다.

미국 발 경기침체를 우려하여, 금리 기조는 9월 부터 내릴 것으로 강하게 예측된다. (속도는 알 수 없지만.. 그리고 미국이 금리를 내리는데, 한국도 필연적으로 내릴 수 밖에 없다.)

정부: 은행권을 압박하여 주담대를 올리라고 강력한 메세지 전달. (은행은 실제 한 달만에 주담대 금리 1%넘게 올려버린다.) + 뜬금포 9월 부터 스트레스 DSR 할건데, 수도권 주담대는 추가로 1.2% 가산 스트레스 DSR할거라고 통보.

한국은행: 집값 급상승을 우려해 8월 금리 인하를 못하겠다고 하였다.

금융감독원: 은행 너네 대출 해주지 말랬더니 금리 높이는 쉬운 방식으로 너네 수익만 극대화하고, 서민들에게 위화감만 조성하냐 라며 꾸짖음

국토부: 어차피 대책이 없으니, 공급공급... 공급무새 하면서 뜬구름 잡는 소리만 해댄다. 대책없는데 일단 심리 잡을려고 애씀

 

실제 팩트는 위 사항이 짬뽕되어, 집 값이 단기적으로 급등한 것 마냥, 은행권에서는 주담대 금리를 급등시켜버리고, 대출 한도에 유리했던 조건들을 폐지해버린다. (거치X, 상환년도 50년X 45년X 40년X) 또한 은행 차원에서(?) 갭투자를 방지하기 위해 매매잔금 시에 전세대출을 나오지 않도록 전세대출에 은행 셀프로 제한을 걸어버린다. (이게 규제는 아니라서, 언제든지 은행에서 다시 풀 수 있음. 이걸 잘 봐야 할 듯)

 

현재 이런 시황속에서 2024년 9월을 맞이한다. 

앞으로 내가 해야할 것은 명확하다.

 

1. 내집마련 실거주 관점 (갭이 정말 줄어드는 게 아니라면, 매수를 미룰 바에야 감당할 수 있는 최대 대출받아서 실거주 목적으로 사는게 낫다.) 

-정부와 은행 콜라보로 신규 수요층을 짖눌러서, 매수세를 잠재워서 호가를 약간 낮추게 될 경우, 나는 높은 금리를 각오하고도 감당이 가능한 선에서 대출하여 다시금 매수기회를 찾을 수 있다. (추격매수 느낌이 아니게 살짝 내려온 호가로 살 수 있다)

 

2. 전세끼고 투자 관점 (매매가가 떨어지지는 않더라도, 주춤한 상태에서 전세가 계속해서 빠른속도로 상승해줄 경우)

-월세로 거주분리하여 목돈을 투자해 세끼고 좋은 곳에 매수한다. 당장은 실거주하지 못하지만, 대출이 없으므로 월 현금흐름 부담을 낮추면서 좋은 자산을 취득하는 데 목적을 둔다. 시간에 녹여서 수년 뒤에 다른 기회를 볼 수 있는 좋은 마중물 역할을 해줄 수 있도록.