대출에 대해서 공부해야 한다. 1편

부동산은 레버리지라고 한다.

나는 왜 그동안 전세 레버리지만을 고집했었던가?

반쪽짜리 공부를 해온 것 같다.

 

대표적이고 역사적인 레버리지는 대출이다.

대출이야 말로 진짜 글로벌 공통 레버리지이다.

 

대출은 레버리지다

 

미국에서는 주택담보대출을 모기지 론 이라고 부른다.

미국은 전세가 없기 때문에, 사회초년생의 향후 기대수익이 있을 때

모기지론을 집값의 80%~90%까지 대출하여 내집마련을 한다고 한다.

 

그동안 손놓고 있었던 대출에 대해서 공부를 해야겠다. 

 

1. 대출은 계속해서 트렌드에 맞게 바꿔서 출시하는 '상품'이다.

 

은행은 돈 장사를 하는 곳이다.

예금/적금도 시황에 따라 금리가 높은 상품을 출시했다가,

목표 한도를 채우면 사라진다.

 

예를들면 이런식이다.

적금 금리 7% 상품 출시!

(선착순 30억 한도, 월 200만원 한도, 최소 1년 이상)

 

카카오뱅크 대출상품

 

이런 식으로, 대출 또한 은행마다 정해놓은 한도가 존재하며,

대출액 한도가 정해져있고,

금리가 상품마다 모두 다른 특징이 있다. 

 

대출은 퉁쳐서 대출로 불리지만,

그 안에 수많은 상품이 있고 장단점이 있으므로,

'공부해야 한다'는 뜻이다.

 

2. 중요한 대출 용어

 

-상환연 수

10년~50년 (나이에 따라, 대출 상품에 따라 다름)

주담대 대출액이 2억이면,

몇 년으로 나눠서 낼 것인가 라는 뜻이다. 

 

(상환 연 수를 길게 할수록,

월 상환액이 적어진다.

동시에 이자 총액은 늘어난다.

금리가 너무 쎄지 않다면,

자본주의 관점에서 이자가 더 크더라도 상환연수를

길게하는 대출이 유리하다고 생각한다.)

 

-원리금상환

 

과거 만기일시상환이라는 좋은 대출제도가 있었다.

3억 10년 짜리 대출을 일으켰을때,

10년동안 대출이자만 내다가,

10년째 되는 날에 원금 3억을 갚아버리는 것이다.

 

자본주의 관점에서 은행이 불리하기 때문에 이 상품은 현재 없어졌다.

10년 뒤 3억은 10년 전의 3억에 비해

인플레이션을 맞아서 제 값이 아니기 때문이다.

 

그래서 생겨난 것이 여러가지가 있는데,

현재 일반적으로 원리금상환으로 대출을 일으킨다.

 

(국가에서 복지로 제공하는 정책대출은 체증식,

즉 뒤로 갈수록 많이 내는 방식이 여전히 가능하다.

이또한 자본주의 관점에서 나중에 많이 내는 것이

실제로는 적게 내는것임을 명심하자.)

 

-중도상환수수료

 

은행은 예적금으로 돈을 모집하고,

대출을 더 비싸게 해줘서 수익을 남긴다.

이를 예대마진이라고 부른다.

 

이 때 내가 대출을 실행했는데,

1년만에 목돈이 생겨서 은행에 갑자기 완납을 해버린다면,

은행입장에서는 너무 빨리 갚아버려서 손해를 보게 된다.

따라서 이 손해를 메꾸기 위해서,

너무 빨리 갚아버리면 중도상환수수료를 내도록 한다.

보통은 3년 내 상환 시 적용하며,

수수료율은 은행마다 다르나,

남은 원금에서 0.5~1.5% 정도이다.

 

(은행마다, 상품마다 다르다.)

 

-거치식 상환

 

현재 대출은 '원리금상환'이 일반적이다.

원금과 이자를 함께 상환해나가는 것을 의미한다.

대출 실행 직후, 원금을 상환하지 않고 이자만 낼 수 있는 기간을 의미한다.

예를들어 주담대 거치식 3년이라는 조건이 붙으면,

대출 실행 직후 나의 월 상환액은 3억에 대한 이자만 나가므로,

최소 3년 동안 월 상환 부담이 줄어든다. 

 

원금 상환능력이 앞단에 좋아지기 때문에,

거치식은 왠만하면 있는 것이 유리하다고 생각한다.

 

(거치년 수가 올라가면 대출금리를 높여버린다.

은행이 불리하니까 그런거 아닐까?)

 

은행마다, 대출상품 마다 다르지만,

중도상환수수료를 내야하는 것이

대출실행 후 3년 내에 상환했을 경우이다.

 

거치식이 3년이면, 3년동안 이자만 내다가

주담대를 대환(갈아타기)해도 괜찮다는 뜻이다.

적절히 활용하면 아주 좋은 것이니 반드시 알아야 한다.

 

-대출금리는 이렇게 결정된다.

 

대출금리=기준금리+가산금리-우대금리

 

기준금리=코픽스 기준(한국은행 공시 금리)

 

가산금리=은행에서 돈장사 수익을 위해 붙이는 마진

 

우대금리=은행 쪽으로 고객을 유치하기 위해서 일정 조건

을 만족하면 금리를 할인해준다.

 

(주거래은행, 월급통장, 신용카드 사용,

공과금 자동이체 몇건 이상 걸기, 체크카드 사용 등)

 

-변동금리, 고정금리, 혼합금리

 

은행 입장에서 돈 장사를 해야하므로,

위 세가지 금리 방식을 채택한다.

 

변동금리는 말그대로 일정 주기 (6개월 등) 마다

시장금리 변화에 따라 내가 내는 금리를 변화시키는 것이다.

 

고정금리는 대출 실행할때 확정된 금리가 끝까지 간다.

(중도상환은 당연히 가능함)

 

혼합금리는 은행이 시황에 따라 입맛에 맞게,

계산기를 두드려 자기들한테 유리하게 짜서 내놓는 상품이다.

상황마다 다를 것이나, 현재로서는 5년 변동금리라는 말을 사용하면서,

최초 5년은 고정금리이고 이후에는 다시 변동/고정을 선택하는 등

은행에서 안전하게 수익을 얻는 방식으로 출시한다.

 

-DSR이 뭐길래

 

DSR는 쉽게 생각해서, 너가 1억 정도 벌면,

너는 원리금 상환 총액이 1년에 4천만원을 넘길 수 없어.

라는 대출 규제이다.

 

대출 한도를 규제하는 목적이며,

너무 높아지는 가계부채 부담을 완화하기 위해서 실행한다.

 

현재 1금융권 은행에서 대출 시 DSR 40%가 적용된다.

내가 빌릴 수 있는 대출 총액의 한도이다.

네이버 대출계산기에서 계산이 가능하니, 반드시 확인해보기 바란다.

소득은 전년도 원천징수액을 기본으로 보면 된다.

 

(2금융권은 DSR 50%가 적용된다.

대신 대출 금리가 더 높은 편. 장점이 있으면 단점도 있다.)

 

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대출계산기 : 네이버 검색