가격이 쌀 때 매수하지 못했던 이유

투자를 논할 때, 아주 강조 되는 이야기 중에서 오늘은 두 가지에 대해 실천하지 못한 점을 적어보고자 한다.

 

-싸게 사서 비싸게 판다 (즉 투자는 일단 싸게 사야한다.)

-항상 오르는 자산은 존재하지 않는다. (상승과 하락을 반복한다.)

 

2020~2022년 코로나로 인한 양적완화로 시장에 엄청난 양의 돈이 풀렸고(초저금리 시대), 이는 사람들로 하여금 자산 시장에 뛰어들게 만들었다. 금리는 곧 현금의 가치인데, 현금의 가치가 낮아지면 가치가 있는 현물 자산으로 바꿔놓는 것이 좋기 때문이다.

특히나 대한민국 국민들은 자산 80% 이상이 부동산에 몰려있는데, 이 부동산 시장이 점점 상승하더니 패닉바잉으로 이어져 엄청나게 상승하였다.

 

-이때의 나 : 자산의 개념이 없었으며, 부동산에 대해 무지했으며, 주변에서 주식 이야기만 하던 것을 따라하는 수준. 이 때 분양가가 너무 비싼 오피스텔을 분양 받게 된다... 

 

서울의 한 단지 가격 흐름. 내가 평택 오피스텔 분양 받은 시점(계속 오르기만 할 줄 알았다.)

 

 

2023년 초, 결국 부동산 시장은 그동안 쌓아왔던 에너지를 폭팔하듯 큰 조정을 맞았다. (금리가 싸서 상승기를 가져왔으니, 금리가 급격히 오른 탓에 시장에 엄청난 공포를 가져왔다.)

미국 발 양적 긴축으로 금리가 매달 0.5 자이언트스텝으로 팍팍 상승하자 시장은 즉각 반응했다...

 

-비싸진 아파트 가격에 비싸진 금리로 인해 신규 대출을 일으키는 매수자가 급감 하였다. 

-당시 변동금리가 금리가 쌌는데, 순간적으로 금리가 튀어 지출비용이 급상승 하여 엄청난 부담으로 다가왔고, 언제 내릴 지 모른다는 불안감과 공포가 생김

-세입자들은 전세대출 금리 상승으로 인해, 월세보다 전세가 손해인 상황이 만들어짐.(전세수요 감소, 월세로 갈아탐)

 

이러한 사유로 부동산은 단시간 내 최대 폭락을 기록하게 된다.

 

-이때의 나 : 아무것도 모르고 뭐지?? 하던 시기.. 특히나 오피스텔 분양권을 들고있는 채로 시장이 얼어붙어서 그야말로 공포를 느꼈다. 하지만 여전히 무엇을 알아봐야할 지 알지 못했다. 막연히 입주가 2025년 이니, 그냥 기다려보지 뭐~ 하는 수준... (투자는 대응인 것인데 대응할 생각이 없었지..)

 

 

서울의 한 단지 가격 흐름. 203년 초 30% 넘게 하락 하였다... (당시 서울 아파트 가격은 전혀 몰랐음)

 

 

2023년 4월, 이대로는 안되겠다 싶어서 부동산 공부를 시작하게 된다. 시중에 있는 강의들을 차근차근 들으면서, 그동안 얼마나 자본주의에 무지했는지 깨닫게 되었다. 이 때는 급하지 않다고 생각되어서, 차근차근 공부를 하는 시점이다. 공부를 좀 더 일찍 시작했더라면 얼마나 좋았을까...? 항상 기회는 주어져있고, 기회를 볼 줄 아느냐가 참 중요한 것 같다.

 

-이때의 나 : 돌이켜 보면, 이때 샀어야 했다. 근데 왜 나는 사지 못했을까?

 

-평택 오피스텔 때문에 앞으로 나아갈 수 없는 상황(이걸 팔생각을 이때부터 적극적으로 했어야 하는데.. 내꺼 손해보더라도, 나도 싼 가격에 사서 상쇄시킨다는 생각을 했어야 했다..)

-부동산 공부를 처음 시작하면서, 내 주거지 주변 부터 보기 시작했다. (강의에서 사는 곳 부터 보라고 해서..서울은 쳐다도 안봄.. 가치 구분을 못하는 수준이었음)

-고점 대비 많이 하락한 단지들이 널려있었는데, 더 좋은거, 더 가치대비 싼거 찾느라 시간을 허비함..

 

가격이 싼데도 불구하고, 공부하느라 못 샀다. 평택 오피스텔 해결 안된 것도..

 

시간이 흘러 2024년 초 큰 결심하고 손해보고 오피스텔 분양권을 정리하기로 마음먹는다. 어찌저치 하여 4월에 매도 계약서를 썼고, 5월에 접어들며 매도를 완료하게 된다! 

큰 손해를 봤지만, 장기적으로 보유해서는 안되는 자산이라고 판단하고 과감하게 던졌다. (하락 경쟁을 하느라.. 큰 손해를 보았음. 근데 2024년 8월 현재까지도 매물 소진은 커녕, 물건들이 쌓여서 여전히 거래 안됨.. 그 쪽 지역은 거래가 안된다 지금..)

 

어쨌거나 2024.05월 부터는 매수가 가능한 상황이 되었고, 현재 8월인데 서울은 또 혼자서 급상승을 하고있다.. 나는 결정을 못내렸고, 결국 타이밍을 놓쳐서 매수를 못하고 이러지도 저러지도 못하는 상황이다.

 

부동산에 들러서 자주 들었던 얘기는, '젊은 사람들'이 매수를 많이 한다는 이야기였다. 이 말의 의미를 뒤늦게 깨달았다.. 24년 초 기준금리가 여전히 비싼 상황에서, 카뱅/토스뱅크 등 온라인 뱅킹에서 기습적인 3.xx대 주담대 상품을 출시 해버렸다. 이 때 사람들은 집값이 덜 반등했으며, 금리가 많이 내려왔기 때문에 대출을 일으켜 매수세가 일어났고, 24년 4~5월으로 갈수록 기존 은행 1금융권에서도 금리가 싼 주담대를 경쟁적으로 내놓으면서 매수세가 더 극심해진 것이다. 

 

결국 사람들은 가격이 싸다고 생각하고, 대출금리가 비교적 감당할만하다고 싶어져서 그냥 산 것 뿐이다. 나는 대출에 대해 무지했고, 아예 배제해버렸던 것이 화근이었다. 부동산은 레버리지 인데, 전세끼고 매수하는 것만 고집하다가 반쪽짜리 공부를 해온 것이다.

 

-이때의 나 : 매물임장을 갈 때 마다 경쟁적으로 매수세가 있었는데, 실질적으로 내 예산에 맞는 곳을 본 게 아니라서 즉시 매수할 수도 없었음.. 어...어... 하는 중에 매물들은 상승거래로 이어졌고, 완전한 매도자 우위 시장으로 바뀌어서 호가를 따라가면서 추격매수하는 게 아닐 까 하는 두려움이 엄습한 상태. 과연 이 가격으로 사도 되나...? 그리고 실질적으로 살 수 있는 단지들은 마음에 들지않는 단지들... ㅠㅠ

 

2024.05월만 해도 골든타임이 있었고 충분히 마진이 있었다면 그냥 샀어야 했다.. 3개월 사이 너무 많이 반등해버림

 

결국 현재 나는 뒤늦게 대출 공부를 하고있고, 일단은 서울 집값을 계속 모니터링만 하고있는 상황이다. 과연 내가 진짜로 살 수 있는 단지는 어떤 단지일까, 이 가격에 이 물건을 사도 될 것인가 라는 고민이 끊임없이 반복된다.

 

그 사이에 여전히 시장은 상승거래를 하고 있고, 이미 오른 지역의 경우 너무 매도자 우위시장이 되어 물건을 모두 걷었거나, 추격매수 급으로 가격을 올려서 매수자들이 조금씩 주춤하는 것 처럼 보인다. 

 

일부 단지들에서는 부동산 사장님들이 물건이 없어서 지금은 거래가 안된다고 하는 이야기가 들려온다. 또한 가격이 아직 많이 오르지 않은 비선호 단지들로 분위기가 이제 번져서, 매수자들이 이쪽으로 모여들고 있는 것이 느껴진다. 

 

현재 상황으로서는,

1. 선호도 높은 집값들은 전고점 혹은 -1억 이하로 반등했다. (직전거래랑 호가가 너무 차이나거나, 거래될만한 물건이 없는 단지가 많아짐)

2. 대출이 조여지고 있다. (주담대 금리는 정부 압박으로 단기적으로는 상승 추세, 물론 9-10월에 기준금리는 내릴 예정이라.. 계속해서 올리기는 어려워 보임. 정책대출도 금리를 올려버림..)

3. 매도자들이 갈아타려고 하는 집들이 너무 올라서, 물건을 걷음(본인 거주지보다 상급지가 달아나버려서 갈아탈수 없는 상황이 되어버림)

 

 

지금 내가 해야 할 것은,

-계속해서 단지 가격들을 추적한다.

-내 가용금액을 명확히 해둔다. 통장 정리를 미리 해둬야 할 것

-나의 대출 가능금액을 계속해서 확인하고 미리 알아놓는다. (대출 금리가 오르고 있는 추세)

 

8월 18일 기준 서울 매물 증감. 매물이 급하게 잠기다가, 8월 접어들면서 정체구간으로 진입.. 앞으로 어떻게 될까