스트레스 DSR 2차 규제와 집값의 미래

정부의 대출규제이자 부동산규제인 스트레스DSR, 혹시 들어보셨나요?
이 스트레스 DSR이 한번에 규제하고 끝난 것이 아니라, 두번째 규제가 기다리고 있었습니다.

현재 한은 기준금리는 오랜기간 요지부동하고 있죠. 여전히 대출 규제 또한 풀리지 않았습니다. 하지만 은행가에서 주담대 금리가 6개월째 낮아지고 있어서, 부동산 가계대출 총액이 또다시 늘어나고 있다고 합니다.

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[그래픽] 주담대 금리, 6개월째 하락

이는 실제로 수도권 거래량이 증가하면서 호가를 높이는 역할을 해냈습니다. 특히 서울 2급지인 마포구의 경우, 전고점의 약 94%까지 가격이 회복되어 거래가 이루어졌다고 합니다. 아래는 마포구의 대표적인 단지, 마래푸의 가격 추이 입니다. 대단지이고 선호도가 있다보니 거래건수가 빠르게 찍히면서 상승거래를 해냈습니다.

마포구의 매매 거래량이, 연초부터 증가 추세에 있습니다. 주로 연식좋고 입지가 좋은 것들 중 가격이 괜찮다고 생각되는 것들 부터 거래가 되는 것 같습니다.

또 하나의 특징적인 것은, 전세 가격 또한 전고점 만큼 높게 거래되고 있다는 것입니다. 사람들이 실제로 거주에 사용하는 실수요 가격인 전세, 이 가격을 주고도 충분히 살 가치가 있다고 생각하는 것인데, 상당히 많이 반등한 것을 볼 수 있습니다.

실제 네이버 부동산 확인 시, 3000세대의 대단지에서 전세 물건이 30개의 아주 적은 물량이 있다는 것을 확인 할수 있습니다. 전세 물건이 귀해지면, 현재의 전세 가격 또한 비싸다고 보기 어려울 것입니다.

그렇다면 서울의 매물 수는 왜 자꾸 늘어났던 것일까요?
아래는 서울의 매물 수 증감추이 인데, 21년도 부터 지금까지 유례없는 매물이 시장에 나와있습니다. 올 3월부터는 상승하락없이 유지되고 있는 추세네요.

아마도
-거래가 되기 시작하니 물건 값을 올리거나, 거둬들이는 집주인들이 생겼다.
-내놓은 물건들 중 저렴한 물건들이 거래로 이어지면서 물량이 튀어나오는 것을 상쇄하지않았을까 예상해봅니다.

올해를 조금 더 지켜봐야 겠지만, 여러모로 혼란스러운 시장입니다.

-6월부터 내릴거라던 미국 금리는 여전히 불투명하고, 근시일내 내리긴 하겠지만 그 속도와 시점은 속단하기 어렵습니다.
-올해 큰 입주물량인 둔촌주공(올림픽파크포레온)이 입주할 때 인근 지역구의 전세, 매매 가격이 어떻게 흔들릴 지
-25~27년도까지 서울 공급이 너무 적은 것
-부동산 규제 완화의 구체적인 밑그림이 그려지지 않는다
-대출 규제 또한 더 강화되는 쪽으로 진행 중(스트레스DSR은 3차 까지 잠정 예정)
-서울 수도권 매물증감 수는 계속해서 역대 최대 수준(거래량은 여전히 평균이하지만 서서히 증가 중)

위의 여러가지 변수들이 있지만, 그 안에서 항상 대출 가능액을 알아놓고, 바뀌는 상황에 명확한 플랜을 갖고 기다리는 것이 좋겠습니다.

*예상되는 앞으로의 흐름 3가지인데, 각각의 시나리오에 맞게 움직일 계획을 세워보면 좋을 것 같네요.

집 값은 보합하면서 전세가 올라온다
집 값이 소폭 하락하면서 전세가격 보합(전세대책)
집 값이 천천히 상승하면서 전세가격은 가파르게 상승

긴 글 읽어주셔서 감사합니다👍