임대인이 알아야 할 질권설정 총정리(전세계약꿀팁)

안녕하세요, 삼년믿기 입니다.

 

오늘은 부동산 임대와 관련된 '질권설정'이라는 것을 알아볼텐데,

임대를 내어주는 임대인이라면 반드시 질권설정에 관한 사항을 알고 있어야 합니다.

 

질권설정이란, 한마디로 '돈을 받을 권리'를 의미합니다. 

그 다음 바로 결론부터 말씀드리겠습니다.

 

 

1. 임대를 내어주실 때, '질권설정 여부'를 반드시 임차인과 확인하셔야 합니다.

(=세안고/세낀매물을 매수 할 때, 반드시 기존 임차인의 질권 설정 여부를 확인하셔야 합니다.)

*질권설정 여부를 어떻게 확인 하는 지는, 아래에 설명드리겠습니다.

 

2. 질권설정이 되어있다면, 임대인은 임차인의 퇴거 시 전세금 전액을 임차인에게 송금해서는 안됩니다.

 

요즘 많은 전세 세입자들은 전세대출을 활용하여 전세로 거주하고 있습니다.

이 때, 임차인들은 '질권설정'이라는 것을 할 수 있습니다.

 

이는 임차인이 은행에서 빌려오는 전세대출금에 대한 '돈 받을 권리'를

임대인 앞으로 돌리는 것을 의미합니다.

 

즉, 은행에서는 '돈을  돌려 받을 주체'로서 임대인에게 질권설정에 관련된 서류를 등기로 안내합니다.

 

 

예를 한 번 들어보겠습니다.

 

Q. 전세가 3억 짜리 집에, 세입자 A는 아래와 같은 구조로 전세임대를 받고자 합니다.

전세대출 1.8억(질권설정) + 임차인 본인의 전세보증금 1.2억

이 때, 은행에서 빌린 1.8억 대출금을 '질권설정'할 수 있습니다.

시간이 흘러, 세입자 A씨가 다른 곳으로 이사를 가면서, 전세보증금을 되돌려 줄 때가 중요합니다.

임대인인 본인은 세입자 A 씨에게 얼마를 돌려주면 될까요??

 

 

 

이 때, 3억다 돌려주면 될까요?

 

3억을 세입자 A 씨에게 송금했다가는 큰일납니다.

세입자 A 씨가 본인의 보증금으로 낸 돈은 1.2억이므로,

오직 이 금액만 세입자 A 씨에게 송금해야 합니다.

질권 설정이 되어있는 전세대출음 1.8억은,

은행으로 임대인(본인)이 직접 상환해야 합니다.

 

*만약 이를 모르고, 세입자 A 씨에게 3억 전액을 송금한 경우,

세입자 A씨가 잠수탄다면 큰일입니다.

은행은 계속해서 임대인(본인)에게 1.8억의 상환을 요구할 것이기 때문입니다.

(이러한 사고사례가 심심치 않게 있어왔습니다.)

 

*이러한 사항은, 임대인 소유의 부동산 등기에 나타나지 않습니다.

왜냐하면, 세입자는 임대인의 부동산에 대해 대출받은 사항이 아니라,

임대차계약에서 발생하는 것에 대한 대출이므로,

애초에 임대인의 등기(소유물)와 직접적인 관련이 없으므로

관련 사항이 등기에 올라갈 수가 없습니다.

 

질권 설정 여부를 어떻게 정확히 확인 할 수 있을까요?

 

 

1. 부동산 사장님께 물어보면 정확할까요? 

 

-아닙니다.

부동산 사장님은 그것을 정확히 알 수 있는 방법이 없습니다.

 

2. 세입자에게 '질권설정 여부'가 있냐고 물어보면 정확할까요?

 

-아닙니다.

본인이 해당 내용을 제대로 모르고 있거나,

착각하고 있거나, 고의로 거짓말 할 가능성이 존재합니다..

 

3. 세입자가 대출받은 은행에 직접 가서 확인하면 될까요?

 

-네 맞습니다.

대출을 받은 은행에 직접 임대인이 방문하여,

세입자의 전세대출 처리 여부를 반드시 직접 확인해야 합니다.

이 때, 반드시 임대인 본인의 신분증과,

전세임대계약서를 지참해야 합니다.

 

왜냐하면, 세입자의 전세대출 상황은 개인정보로

은행에서 아무나 조회해줄 의무가 없기 때문입니다.

이렇게 은행에서 직접 세입자의 전세대출여부를 확인하여,

미연에 사고를 방지하고 확실하게 매듭 짓는 것이 반드시 필요합니다.

 

가장 확실하게 처리하려면, 이렇게 두번에 걸쳐 확실하게 확인하세요.

 

 

• 전세임대차 계약을 작성 하는 날!

세입자에게 전세대출과 관련된 '질권설정 여부'를 물어보세요.

그리고 직접 은행을 가서, 세입자의 전세대출과 질권설정 여부를 직접 확인하세요.

(임대인의 신분증 + 전세임대계약서 지참)

 

• 전세임대차 계약이 만료되어, 세입자가 퇴거하는 시점!

세입자에게 기존의 전세대출 상환여부를 물어보세요.

그리고 직접 은행에 가서, 세입자의 전세대출상황과 질권설정 여부를 직접 확인하세요.

(임대인의 신분증 + 전세임대계약서 지참)

 

이렇게 직접 은행에 가서 확인하는 것이 정확하고,

특히 임차인이 퇴거를 원할 경우가 가장 중요합니다.

해당내용을 반드시 미리 확인하고,

캘린더 등을 이용하여 까먹지 않도록 하면 엄청난 금융사고를 방지할 수 있습니다.