[오르는 부동산의 법칙] 조현철 저, 리뷰 (독서 후기)

책의 개요

 

책 제목 : 오르는 부동산의 법칙
저자 및 출판사 : 조현철 / 매일경제신문사
읽은 날짜 : 2023.12.27~2024.01.10
총점 : 9.5/10점

 

 

 

책에서 본 것 : 핵심 문장으로 요약해보자면?

 

부동산 공부에서 가장 중요한 것은 물론 아파트끼리 비교하여, 저평가 된 것에 투자하는 것이다. 하지만 큰 틀에서 투자는, '나무를 보고 숲을 봐야하고, 숲을 보고 나무를 봐야한다'는 관점에서 아주 좋은 인사이트를 얻을 수 있었다.

 

 정권마다 추구하는 정책이 어떠한 속마음을 갖고있는 지를 객관적으로 나타내 주었다고 생각한다. 자산 시장은 그 자체로 움직이지만, 이를 주무르고 만지는 정부의 스탠스를 큰 틀에서 이해하는 것이 꼭 필요하겠다는 생각을 할 수 있었다.

 

 

 

 

 

책에서 깨달은 것 : 새롭게 깨닫게 된 것

 

 

 자본주의 대한민국에서 부동산은 수요와 공급에 의해 움직이지만, 정부는 이 수요와 공급을 상황에 따라, 목적에 따라 탄력적으로 개입하여 조정하고 있다. 저평가를 찾아 나서는 것이 본질적인 좋은 나무를 찾는 부동산 공부임에는 변함이 없지만, 큰 숲이 어떤 상황인지를 이해하는 것이 필요하다는 것을 느꼈고, 바로 그 숲을 보는 방법 중 하나가 바로 정부의 방향성임을 깨달았습니다.

 (즉 부동산 시장에는 봄, 여름, 가을, 겨울이 존재하는데, 정부는 이 계절 변화를 순식간에 변하게 만들거나, 천천히 지나가도록 만들 수 있다는 것이 아주 인상깊었습니다.)

 

 

 

 

책에서 적용할 점 : 내 삶에 적용하고 싶은 점

 

1. 대체비용을 계산해보기

 

'부동산지인'사이트를 통해 해당 지역의 동기준까지 좁혀서 평당가를 살펴볼 수 있다. 내가 보고있는 아파트 호가를 평수로 나누어 계산한 평당가를, 이 지역의 평당가와 비교하여 대체비용을 가늠해볼 수 있으므로, 반드시 계산해보고 땅값(원가) 계산을 반드시 해보겠다.

 

2. 한국은행에서 발간하는 통화신용정책보고서를 살펴보기

 

한국은행 홈페이지에서 실제로 분기별로 발행하고 있어서, 주기적으로 살펴보는 것이 숲을 보는 데 도움을 줄 수 있으므로 반드시 살펴보겠다.

 

https://www.bok.or.kr/portal/bbs/B0000156/view.do?nttId=10081137&menuNo=200067

통화신용정책보고서(2023년 12월) | 통화신용정책보고서(상세) | 주요 보고서 | 조사 · 연구 | 한국

 

 

 

책 속 기억하고 싶은 문장 : 필사 해보기

 

[78p 대체비용 계산하기]

특정 부동산이 적정가격인가, 고평가 혹은 저평가되었는가 감을 잡는 방법 중 하나가 '대체비용'을 계산해 보는 것이다. 해당 아파트의 대지지분에 토지가격을 곱하고 건축비를 대략이나마 추산해보면 그 대체비용이 나온다. 사실 이 방식은 '원가방식'이라고 해서 부동산 감정평가에서 사용하는 감정평가 방법 중 하나이기도 하다.

 나 역시 처음 부동산 투자를 할 때 이 방법을 사용해 의사결정을 했다. 2004년 말 당시 매수했던 가락시영 1차 13평의 가격은 2억 8,500만원 이었고 대지지분은 약 15평 정도였다. 평당 약 1900만원 선인 것이다. 2004년 당시 송파구 가락동 일대 2종 일반주거 대지의 가격은 얼마였을까? 약 1500~2000만원 선이었다. 재건축 아파트이니 만큼 건물 가격은 무시해도 토지가격 만으로도 더 이상 떨어질 수 없는 하한선 까지 내려온 것이다. 

 당시 매입을 결심하게 된 것도 '지금이 저점'이라는 생각보다, '대체비용을 계산해보니 잠시 가격이 더 내려갈 순 있어도 이 이상은 떨어지지 않을 것'이라는 확신이 있었기 때문이다. 즉 기간 리스크는 어느 정도 감수하더라도 가격 리스크는 없다고 판단한 것이다. 돌아보니 혼자 최저점에 샀다는 것은 그 시점을 귀신같이 맞췄다기보다 운이 따랐다고 할 수 밖에 없는 것이다.

 

[81p 입주 시점과 이사철]

타이밍을 잡기 위해 고려해야하는 요인들 중 앞서 말한 것들이 거시적인 내용이라면 입주 시점과 이사철은 미시적인 방법이라고 볼 수 있다. 2016년 잠깐 위례신도시에 거주한 경험이 있다. 6개월 정도 거주하다 매도하고 나왔다. 새 아파트고 골프장이 내려다보이는 좋은 전망이었지만 출퇴근이 문제였다. 을지로에 위치한 직장까지 가기 위해 매일 아침 복정역으로 차를 몰고 가서 환승주차장에 차를 세우고 다시 8호선과 2호선을 환승해 약 1 시간 15분에 걸쳐 회사로 갔다.

 이런 모든 불편함을 무릅쓰고 굳이 이사비용을 두 번 써가면서 6개월 간 거주하는 이유는 무엇 때문이었을까? 바로 수익을 극대화하기 위해서였다. 몇 번의 분양권 투자와 신규입주 과정을 통해 특히 신규 택지지구의 경우 입주 초기에는 주변정비가 안끝나고 편의시설도 부족해 전세가가 매우 낮게 형성이 되고, 이는 필연적으로 매매가를 억누른다는 것을 경험으로 배웠다.

 그래서 비록 좀 불편하지만 입주가 마무리되는 시점이 지나고 가격이 안정화될 때까지 직접 입주해서 살기로 한 것이었다. 주변에서는 전세를 주변 되지 않느냐는 사람들도 있었지만 전세를 끼고 매매가 잘 되는건 부동산이 매우 호황기에 접어들었을때나 가능한 일이다. 불황까지는 아니더라도 일반적인 경우 특히 신도시 택지지구에 만기가 한참 남은 전세를 끼고 투자로 접근하는 사람은 매우 적다. 따라서 만기가 많이 남은 전세를 낀 매물은 정상입주 매물에 비해 최소 1000~2000만원 싸게 거래가 되는 것이다.

 

[83p 전통적으로 비수기는 계절을 따른다]

사실 덥고 비가 와 집 보러 다니는 사람이 드문 여름은 전통적인 비수기다. 적게는 수억 원에서 수십억 원 하는 집을 매매하는데, 고작 비 몇방울과 더위에 영향을 받는다고? 얼핏 들으면 비합리적 일 수 있으나 어김없는 사실이다.

 매도하기 위해 공인중개사 몇 군데에 집을 내놓는 행위는 당연히 날씨에 별 영향을 받지 않는다. 하지만 집을 구입하는 사람 입장에선 선택지가 그 단지만 있는 것이 아니기 때문에 여러 단지를 돌아다니며 부동산을 여러군데 방문하고 또 집을 보러가고 하기 때문에 날씨에 영향을 많이 받는다. 수요-공급 곡선에서 공급은 변동이 없는데 수요가 줄어드는 것이다.

 특정 지역의 특저 단지를 매수 혹은 매도하기로 마음 먹었다면 여건이 되는 한 매수는 최대한 이사철을 피해서 한여름과 한겨울의 비수기를 노려야 한다. 신규단지라면 입주시기가 좋다. 고가주택이 아니라도 최소한 1000~2000만원은 싸게 매수할 수 있다. 고가 주택이라면 몇 천만 원은 쉽게 오갈 수도 있는 것이다.

 

[117p 더 이상의 팽장은 없다]

신도시도 없고 새로운 택지지구도 없다. 기존의 부촌과 뚝 떨어져서 새로이 조성되는 부촌도 없을 것이다. '지금의 부촌이 앞으로도 부촌으로 남을 것이고 부촌의 이동도 인접지역으로 제한 될 것이다'.

 패러다임이 변했다. 인구 급증과 이에 따른 도시의 팽창이 과거 패러다임 이었다면, 현재 패러다임은 인구 감소와 이에 따른 기존 중심지로의 회귀인 것이다. 과거 패러다임을 내세워 '앞으로 이 동네가 개발될 거고 그러면 좋아질 거야'라며 외곽으로 벗어나는 것은 절대로 말리고 싶다. 좋아지지도 않을 것이며 개발도 안 될 것이다.

 앞으로는 '지금 좋은 동네'가 계속 좋은 동네로 남을 것이다. 그리고 그 격차는 점점 더 벌어질 것이다. 자본주의의 발전에 따른 양극화는 굳이 설명을 안해도 눈에 보이지 않는가? 앞으로 10년 후 대한민국 핵심 부촌의 일부 단지는 지금 기준으로도 상상이 안 될 만큼 타 지역과의 격차를 벌릴 것이다.

 

[208p 통화신용정책 보고서를 살펴보라 (한국은행 발간)]

한국은행, <통화신용정책>, 6p 2017년 4월 내용을 살펴보자.

'미 연준의 통화정책 정상화가 자본유출 압력을 높이는 요인으로 작용하겠으나, 과거 자본유출 사례, 현재의 대내외 경제상황 등을 종합해 볼 때 대규모 유출 가능성은 제한적인 것으로 평가된다. 당분간은 물가상승 압력이 크지 않을 것으로 예상되므로 통화정책의 완화기조를 유지해 나갈 방침이다.'

 

정부기관에서 발간하는 경기동향이나 정책자료들은 나올 때마다 찾아볼 필요가 있다. 자극적인 전망을 하는 민간 보고서에 비해 공신력 있는 내용이 담겨져 있어 투자 타이밍을 잡는 데 참고하기 좋다. 

그런데 약간 의외의 내용이다. 가장 신중하고 보수적인 전망을 내놓아야 할 한국은행에서 미국이 금리를 올려도 자본유출 가능성은 제한적이라고 과감하게 결론을 내린 것이다.

*통화정책의 완화기조 : 금리를 올리지 않겠다 = 저금리를 유지하겠다 = 시장에 돈을 풀겠다.

*한국은 금리인상을 할 이유가 없고, 인상하지 않을 것이며, 심지어 미국이 금리를 올려도 한국은 미국을 따라서 그대로 다 올리지않고 찔끔 올리는 수준에 그칠 것이라는 이야기를 한국은행에서 공지한 것이다.

 

[229p 기업은 수익을 위해 움직이고 정치권은 표를 위해 움직인다.]

삼성이나 엘지가 '대한민국 경제를 위해 열심히 노력한다'는 기업광고를 보고 감동하는 것 만큼이나, 보수나 진보를 막론하고 어떤 특정 정치인이 '순수한 마음에서 국민들을 위해 봉사한다'는 말을 믿고 성워하는 것 역시 어리석은 일이다.

 재건축이 힘들어지는 건 표심 외에 또 하나의 이유가 있다. 문재인 정보는 도시재생을 주된 공약으로 내세웠다. 이는 이명박 전 대통령이 서울 시장 시절 펼쳤던 뉴타운 정책과 그 대상지역은 같지만, 목적이나 방법에 큰 차이가 있다. 이는 박원순 시장의 가로주택정비 사업과 그 혜택을 같이 하기 때문이다. 

 이전의 뉴타운과 현 정부 도심재생 사업의 가장 큰 차이점이 뭘까. 뉴타운은 노후지역을 철거해 새로운 아파트 단지를 건설하는 것이고, 도시 재생 사업이나 박원순 서울시장이 추진하고 있는 가로주택정비 사업은 기존 주택단지를 그대로 둔 채 도로와 공공시설을 정비하고 기존 주택을 개량하는 데 일부 보조를 해줘 현 주민들이 그대로 거주하게 되는 것이다. 

 재개발 재건축 사업을 통해 집값이 비싼 새 아파트가 들어서면 노후주택에서 살던 주민들은 수도권 외곽으로 떠나게 된다. 그리고 아무래도 새 단지의 주민들은 기존 노후주택 주민들에 비해 보수층 비율이 높을 것이다. 지금까지는 박원순 서울시장 홀로 대항해 왔는데 이제 중앙정부(문재인 정부)와 손발이 맞게 된 것이다.

 결론적으로 서울 지역에는 재건축이나 재개발로 인한 공급이 제한된다. 50조 원이 투자된다는 도시재생은 실제 신규공급 물량이 미미하다. 대부분 기존 주택과 주변 환경을 개선하는 데 쓰이고 신규공급 물량은 대부분 공공임대 형태가 될 것이기 때문이다.

 

→ 2023년 보수 정권교체로 윤석열 정부가 시작되었으며, 부동산 경기침체와 2025~2027년 공급부족으로 재건축/재개발에 대한 전폭적인 완화를 시행하고 있음. 저자의 논리에 따라, 현재 기준으로 다시 살펴본다면, 실제로 정부는 재건축/재개발을 적극적으로 추진 하는 것이고, 이를 통해 새롭게 탄생하는 거주민 층에서 표심을 확보 하려하는 의미도 있음을 유추해볼 수 있다.

 

[245p 정권마다 부동산 규제와 목적이 다르다]

현재 예고한 DSR규제는 150%내외로 그리 강력하진 않다. 하지만 시장 상황에 따라 언제든 강화하고 대출총량 규제까지 더해지면 그야말로 현금 있는 사람 외에는 집 사기 힘든 상황까지 올 수 있다. 이렇게 제한된 주택구입 수요는 이미 도입이 예고된 '전월세 상한제도'와 '임차권 갱신제도'를 통해 전월세 시장으로 유도될 것이다. 주택구입 목적의 대출을 죄는 정책과 세입자에게 극단적으로 유리한 전월세 상한제도 및 임차원 갱신제도가 동시에 시행되면 주택수요를 극단적으로 차단해 일시적으로나마 부동산시장이 냉각되는 효과를 가져올 수 있다.

 물론 공급이 제한된 상황에서 수요를 억눌러 인위적으로 하락시킨 자산 가격은 물꼬만 트이면 언제고 용수철 처럼 튀어오르며 폭등장세를 연출할 것이다. 앞서 말하지 않았던가? 주택시장에서 공급이 중요한 이유는 '수요란 것이 정말 예측 불가능한 영역이기 때문'이라고.

 반면 참여정부와 마찬가지로 이번 정부는 공급을 늘리는 것이 아닌 수요를 억누르는 방식으로 부동산 가격을 잡으려고 할 것이다. 이 예측 불가능한 수요를 컨트롤하기 위해 여기저기 틈만 보이면 튀어 오르는 수요를 뒤쫓아 다니며 대책을 남발하다가 시간을 보낼 공산이 크다. 

 

→  실제 2024년 초, DSR규제는 더욱 강화되고있다. 스트레스 DSR 등으로 사람들이 돈을 끌어다 쓸 수 있는 방법들을 제한시키고 있다. 작가의 논리 대로라면 현재 현금있는 사람들 외에 집을 사지마라고 정부에서 규제하는 상황이다. 실제 높은 금리에 따른 심리적 부담감까지 더해졌다. 집값은 2022년 고점을 찍고 현재 적게는 -10% 많게는 -40% 가량 하락하였음에도 불구하고, 더 떨어질 지 모른다는 불안감으로 매수세가 급락하여 거래량이 매우 낮은 상태이다. 저자의 말 처럼 주택구입 수요는 줄어들고, 이 수요는 전월세 수요로 유도되고 있다고 보인다. 그래서 전세가격이 점점 상승하고 있는 것이다. 바꿔말하면 전세가격은 현재 비싼 수준이라고 보기 어렵다. 문재인 정부에서 수요를 억눌렀다면, 윤석열 정부에서는 높은 금리로 대출 저항이 있는데 거기다가 추가 규제를 발동하여 수요를 더 억누르고 있다. 향후 3년 내 공급이 부족하다는 것을 알고 있어서, 잘못하면 더욱 많은 상승을 가져올 수 있다는 것을 우려해서 일 것으로 보인다. 그러면 현 정권에 대한 비난이 많아지고 이는 곧 표심을 잃을 것이기 때문이다.