[월급쟁이 부자로 은퇴하라] 너나위 저, 리뷰 (독서후기)

책의 개요

 

책 제목 : 월급쟁이 부자로 은퇴하라
저자 및 출판사 : 너나위 / RH KOREA
읽은 날짜 : 2023.12.01 ~2023.12.18
총점 : 9.5/10점

 

책에서 본 것 : 핵심 문장으로 요약해보자면?

 

이 시대의 월급쟁이들에게, 적합한 부동산 투자에 대해서 실전 경험들을 토대로 어떤 마인드로 해나가야 하는 것인 지를 아주 상세하게 알려주는 책. 

막연히 어렵고 멀게만 느껴졌던 부동산에 대해서, 본인의 수준에 따라 손에 잡힐 정도로 가져가는 사람이 있을 것이고, 심적으로 조금 가까워지는 정도로 얻어가는 사람이 있을 것이라고 생각 됨. 너나위 님의 강의를 수강했던 내용을 떠올려 보면, 이 책 한권에 강의 내용이 온전히 다 담겨있다는 것을 알 수 있었다. 강의에서 느껴지는 흡입력은 조금 다르지만, 이 책의 내용 만으로도 전혀 부족함이 없다고 느껴졌다. 이번에 두 번째 읽으면서, 더욱 상세한 내용들이 눈에 들어왔다. 역시 아는 만큼 보인다는 것을 느낀다.

책에서 깨달은 것 : 새롭게 깨닫게 된 것

 

아는 것과 행하는 것이 다르다는 것. 사람들은 흔히 아는 것 만으로 충분하다고 생각하는 경우가 많은데, 나도 그러한 생각에서 헤어나오기 쉽지 않다고 느낀다. 이 책을 읽으면서, 너나위님은 지금의 결과를 얻기까지 아주 치열하고 고되게 몰두해왔다는 것이 절실히 느껴진다. 말 그대로 아는 것을 묵묵하게 행했고, 그 결과로 부동산 투자의 성공은 물론 전문가로서도 활발하게 성장하는 사람이 되었다는 점이 인상깊다. 그 과정 중에 엄청난 부침이 있었을 것으로 감히 생각되지만, '인지'를 통해 생각이 변하고, 그것이 '행동'으로 이어졌을 때 비로소 '변화'가 시작된다는 것을 마음 속에 새겨야 겠다고 생각했다. 

 

 아직 미약하고 많이 부족하다고 생각하나, 2022년의 나와 올해의 나를 비교하면 엄청난 변화가 일어났고, 스스로도 매우 감사한 일이라고 생각한다. 그 과정의 시작에 이 책이 있으며, 올바른 길로 잘 가고 있다고 진심으로 믿는다. 

책에서 적용할 점 : 내 삶에 적용하고 싶은 점

 

1. 부동산 투자의 기본은 '저평가' 판단임을 명심한다. 올바른 공부 방법을 적용하고 꾸준히 수행해 나간다.

 

임장 후 매물 가격을 비교할 때, 반드시 '저평가'여부를 판단하고,

통과된 물건들에 대해 GAP을 살펴보는 과정을 머릿속에 새길 것.

(투자금이 들어오는 곳들만 골라서 찾아 보면, 저평가와 별개로 다른 생각이 차오를 수 있기 때문)

 

2. 부동산 투자는 발로하는 것이므로, 매달 발로 걸어서 임장하고 두 눈과 귀로 현장을 확인한다. 

 

매달 임장보고서 1개를 작성할 수 있도록, 임장지를 선정하고 꾸준하게 임장해나갈 것

 

책 속 기억하고 싶은 문장 : 필사 해보기

[112p 입지와 연식]

 투자를 고려할 땐 입지를 우선순위로 보고, 그다음으로 신축인지 구축인지를 따져보는 것이 현명하다. 당연히 입지가 어느 정도 받쳐주는 상황이라면 신축이 좋다. 단, 무조건 신축 아파트라는 이유 하나만으로 투자를 결정하지 않기를 바란다.

 

[122p 투자의 기준?] (저평가 판단)

내가 투자를 결정할 때 첫 번째 기준으로 삼는 것은 '해당 물건이 현재 저평가된 상태냐 아니냐'하는 것이다. 이것이 '잃지 않는 투자'의 선결 조건이다. 해당 부동산의 가치가 가격에 충분히 반영되어 있지 않은 상황이라는 판단이 서면, 그것만으로 투자 결정 신호등이 빨간색에서 주황색 그리고 녹색으로 바귄다.

 엄청난 호재가 있어도 그것이 부동산 가격에 이미 반영되어 저평가된 상태가 아니라면, 그 대상에 투자하지 않는 것이 좋다.

 

[147p 아는 지역을 늘린 대가]

임장한 지역과 해당 부동산의 시세를 모니터링 하는 건 일종의 모의투자와 비슷하다. '이곳에 투자했다면 어느 정도 수익을 얻게 되었을까?', '내가 놓쳤던 그 지역의 잠재력이나 함정 같은 것은 없었나?' 등을 짚어가며 차츰 내공을 쌓아갈 수 있다. 이처럼 '임장 후 모니터링'은 각 지역의 부동산 시세 흐름과 변화를 찾아내고 그 원인을 공부함으로써 투자에 대한 안목을 쌓는 데 도움이 되는 아주 좋은 공부법이다. 이러한 안목이 성공적인 투자에 발판이 된다는 건 두말할 필요도 없다.

 

[151p 입주물량 vs 입지] (원금보존 + 리스크 관리)

투자 대상이 확실히 저평가 되어있고 주변 입주물량 또한 단기간에 정리될 것으로 보인다면, 2년 뒤 한 차례 정도 역전세가 발생해 추가로 자금이 투입된다고 해도 매입하는 경우가 있다. 입주 물량이 많다는 이유 하나만으로 무조건 투자를 미루지 않는다는 것이다. 나에게 최우선 투자 기준은 저평가 여부이기 때문이다. 단, 여기서 주의할 것이 있다. 이런 지역일 경우에는 같은 시기에 여러채에 투자해서는 안 된다. (리스크관리)

 

[154p 저평가가 가장 중요하다]

투자자가 중시해야 할 것은 매매가와 전세가의 차이가 아닌, 매매가 그 자체다. 간혹 이처럼 전세가가 맞춰진 물건에 투자할 때 투자금을 줄이는 데 집착하느라 오히려 가격이 더 비싼 물건을 매입하는 경우를 종종 보게 된다. 수익을 추구하는 투자자로서 바람직하지 않다. 자산 시장에서 투자자가 꿰어야 할 첫 단추는 '싸게 사는 것'이므로 나는 가격을 최우선 기준으로 삼고 협상을 시작했다.

 

첫째, 여러 지역의 물건과 비교해 본 결과, 저평가 된 것이 확실한가?

둘째, 전세가율이 높아 투자금이 적게 들어가며, 건당 리스크는 작은 물건인가?

 

[159p 갭메우기란?]

경기도 용인시 수지구 J 아파트를 매입한 후 얼마 지나지 않아 서울 및 경기도 주요 지역 부동산의 가격이 상승했고, 그 과정에서 수지 인근의 대표적 선호 지역인 분당의 아파트 가격도 크게 올랐다. 이에 따라 분당과 수지 간 격차가 벌어졌다. 그러면서 실수요자나 투자자 들이 가격이 저렴한 데다 투자처로 접근할 경우 투자금도 얼마 들지 않는 수지지역 아파트들에 주목하게 되었다. 말 그대로 '갭 메우기'가 시작된 것이다. 갭 메우기는 '키 맞추기'나 '순환매' 등 다양한 표현으로 불리는데, 의미하는 바는 사실상 같다. 사람들이 선호하는 지역과 붙어있는 부동산일 경우 상승장에서 선호 지역의 가격이 상승하면 그 여파가 다음 지역으로 옮겨 붙는 현상을 말한다.

 

[161p 잃지 않는 투자] (단도투자를 하세요)

잃지 않는 부동산 투자를 하고 싶다면, 다음 세 가지를 갖춰야 한다. 첫째는 부동산의 저평가 여부를 판단할 수 있는 안목, 둘 째는 적은 투자금으로 투자의 효용성을 극대화 하는 기술, 셋 째는 역전세 등에 대비하여 내 자산을 방어할 수 있는 자금 동원력이다. 

 부동산 투자에서는 발품이 가장 중요하다. 귀로 들어 배우거나 손품으로 투자에 어느 정도 접근 할 수는 있지만, 내가 하는 선택에 확신을 주고, 실제 좋은 성과로 이어주는 것은 결국 내 발이다. 발로 걸어야 아는 지역이 된다. 아는 지역이 많아야 내가 시장을 들여다보는 지금 시점에 어느 지역의 어떤 물건이 싸고 투자금이 적게 드는지, 같은 투자금으로 접근 가능한 물건 중 어느 것이 제일 좋은지를 더 정교하게 판단할 수 있다. 이러한 이유로 부동산 투자는 고되고 힘들다. 다만 같은 이유로 부동산 투자는 정직하다.

 

[170p 언제가 매수하기 좋은 시기일까?]

나는 보통 부동산 시장 분위기가 좋지 않거나 계절적 비수기일 때 매입을 진행하는데, 그건 그 시기가 매수자 우위 시장, 즉 매수자에게 유리한 시장이기 때문이다. 이럴 때는 현장 분위기에 따라 같은 단지의 아파트라고 해도 불과 몇 주, 심지어 며칠 사이에도 1,000만~2,000만 원의 매매가 차이가 생길 수 있다. 같은 이유로 나는 매도자 우위 시장에서는 웬만해서는 투자하지 않는다. 실제로 투자 초기 시절, 매도자 우위인 시장에서 투자를 진행했다가 좋지 않은 가격에 아파트를 매입한 경험이 있기도 해서다.

 

[172p 매도자가 걱정하는 것을 알아내면 가격 깎기 수월하다]

중개소를 나서기 전, 소장님에게 해당 부동산의 등기부 등본을 떼어 달라고 부탁했는데, 보통 등기부 등본에는 해당 주택의 기본적인 사항 외에도 현재 근저당 설정 여부와 권리관계, 매도자가 해당 주택을 매입한 가격 등이 기재되어 있어서, 부동산 매입을 고려할 때는 반드시 체크한다. 특히 어느 정도 차익을 실현한 매도자라면 가격 조정 시 가격을 깎는 데 조금 수월하기 때문이다.

 

[173p 그렇다고 너무 깎는데만 몰두하다가는 기회를 놓칠 수 있다]

투자를 하며 협상을 시작한 물건을 모두 매입한 것은 아니다. 협상 과정에서 협의에 이르지 못해 매입하지 못한 물건도 당연히 있다. 하지만 시간이 지나 돌이켜 보니, 결국 200만~300만 원 조정이 안 돼서 투자하지 못한 물건들이 훗날 가격이 훌쩍 상승한 경우가 많았다. 물론 투자를 계속해 나가는 이상 가격 협상은 피할 수 없기에 매번 최선을 다해 조금이라도 이익을 챙기는 것도 중요하다. 하지만 이미 저평가된 물건이란 확신이 들어 투자하기로 마음을 먹었다면, 작은 것을 얻으려다 큰 것을 놓치는 우를 범하지 말아야 한다.

 

[177p 선호 지역엔 이유가 있다]

만약 당신이 투자에 적합한 물건을 여럿 알고 있는데 그중 어디에 투자해야 할지 행복한 고민을 하고 있다면, 입지 선호도와 지역의 위상이 높아 가수요든 실수요든 먼저 몰려드는 지역의 물건에 우선 투자하는 게 좋다. 최고의 입지와 위상을 자랑하는 서울 강남의 부동산 가격이 가장 먼저 그리고 많이 오르는 것도 이 때문이다. 물론 상승의 절정으로 치달을수록  이 지역들 외 인근 지역으로도 온기가 퍼져 나가지만, 이 지역에 소액으로 투자를 할 수 있는 상황이라면 다른 지역보다 우선순위에 두고 검토해야 한다.

 

[190p 자본재배치]

깔고 앉은 돈을 최소화해 나의 돈이 나를 위해 일할 수 있게 배치하는 방식을, '자본 재배치'라고 한다. 기존 자본을 다시 배치해 최적의 포메이션을 구성하는 것이다. 이건 마치 열한 명으로 구성된 축구팀에서 세 명은 공격수, 네 명은 미드필더, 세 명은 수비수, 마지막 한 명은 골키퍼로 세우는 것과 비슷하다. 반면 자산 전부를 거주하는 집에 투자해 깔고 앉는 건, 열한 명의 골키퍼로 게임을 치르는 것과 같다. 여러 명이 골문을 지키고 있으니 안전할진 몰라도 게임에서 이기기는 어려울 것이다. 골은 넣지 못할 테니까. 

 

[217p 부동산은 어떻게 수익을 취하는가]

부동산 중개소가 어떤 식으로 수수료를 취하는지 잘 모르고 있었기 때문이다. 부동산 중개인은 의뢰인에게 직접 중개 부탁을 받은 물건과 다른 부동산 중개소에서 전산망에 공유하려는 목적으로 올린 물건을 다르게 취급한다. 직접 받은 물건은 거래가 성사될 경우 이에 해당하는 중개 수수료를 혼자 취하지만, 전산망에 공유된 물건은 전산망에 최초로 올린 중개소와 수수료를 반씩 나눠야 하니까. 이러한 이유로 나는 중개인들이 내 임대 물건을 더 열심히 중개할 수 있도록 여러 곳에 직접 방문하여 홍보물을 돌리고 있던 참인데, B는 이런 차이를 잘 모르고 있었던 것이다. 

 

[222p 용돈벌이 투자 대신 가치성장 투자를 하라]

당장의 현금 흐름에 문제가 없는 직장인이라면, 흐지부지 써버리고 말 용돈벌이 투자(월세투자 혹은 단기간 보유 후 매도)를 할 것이 아니라, 긴 호흡으로 자산을 쌓아 올려 인생을 바꾸는 투자를 하길 바란다. 이러한 이유로, 처음 부터 가급적 팔지 않을 가치 있는 부동산을 매입해야 한다. 동시에 바로 2년 뒤가 아닌 10년 뒤를 바라보는, 즉 장기적인 안목을 가지고 투자에 접근해야 한다. 부동산의 특성상, 짧은 미래는 그릴 수 없어도 10년 이상의 기간이 흐른 뒤 시장이 어떻게 될지는 오히려 알기 쉽다. 물가가 오르듯 부동산의 가격도 오르기 때문이다. 그래서 부동산 투자는 결국 시간에 투자하는 것이다. 

 나는 위험하지 않으면서, 적은 돈으로 짧은 시간에 큰 수익을 낼 수 있는 투자법은 세상에 없다고 생각한다. 하지만 직접 해본 결과 수중에 가진 돈이 적더라도 시간을 투입하면 목표를 달성할 수 있다는 걸 알게됐다. 단기간 성과를 내려 하지 말고, 뜸 들이듯 기다릴 수 있다면 가능하다. 그래서 나는 목표한 바를 이루는 데 필요한 기간을 '10년 이상'으로 설정했다. 세상에 거저되는 것은 없다고 생각하니 10년도 그리 긴 시간처럼 느껴지지 않았다.

 

[234p 물가상승과 부동산]

부동산 임대차 제도가 시작된 이래, 주택의 전세가가 2년, 3년 이상 장기적으로 하락 했던 적은 한 번도 없다. 왜일까? 바로 우리가 평소에 쓰고 먹고 입는 칫솔이나 고등어 혹은 청바지처럼 주택의 전세가에도 물가가 반영되기 때문이다. 우리나라 주택의 전세가 변화 추이와 물가상승률을 비교한 그래프만 봐도, 연도별 부침이 있긴 하지만 장기 추이는 매우 유사하다. 그러니 주택의 전세가는 그냥 물가와 같은 것이라고 이해해도 좋다.

 

[244p 투자 유의 점]

처음부터 마이너스 통장이나 신용대출까지 모두 끌어와서 투자를 진행해서는 안 된다는 뜻이기도 하다. 매우 종요한 이야기이니 꼭 명심하길 바란다. 

 장기적으로 볼 때, 주택의 전세가가 상승하는 것은 분명하지만, 2년마다 꼬박꼬박 언제나 전세가가 오를 것이라고 확신해서는 안된다.

 첫 째, 처음부터 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자한다.

 둘 째, 신규 주택 입주 물량이 예정된 곳이라면 신중하게 접근한다. 현금 유동성이 확보되지 않는 상태에서 내가 투자하려는 물건의 주변 지역에 3~4년 이상의 장기간, 해당 지역 인구의 1% 이상의 규모로 주택이 공급될 예정이라면, 투자하지 않는 것이 좋다.

 셋 째, 마이너스 통장이나 신용대출 등으로 현금을 확보할 수 있어야 한다. 무엇보다 내가 동원할 수 있는 최대 대출 가능액을 전부 대출받을 경우 그에 대한 이자가 얼마나 되는지 계산해보고, 현재 급여 수준으로 감당 할 수 있는 지도 파악해보라.

 

[263p 명확한 기준과 순서]

많은 사람이 투자에 대한 선입견이나 환상을 가지고 있는 것 같다. 그렇다 보니 드라마나 영화 같은 곳에 등장하는 투자 귀재들의 동물적인 감각에 사람들은 열광한다. 실제로 본능적인 느낌이나 '촉'같은 것에 의지해 투자 대상을 결정하는 사람도 있을지 모른다. 경험이 쌓이다 보면 어떤 물건을 접할 때 그런 느낌이 불현듯 찾아올 때도 있다. 그럼에도 나는 언급한 투자 기준에 맞지 않을 때는 투자하지 않는다. 반대로 투자 기준에 맞는 것이라면 특별한 촉이 오지 않아도 적극적으로 검토하고 투자를 진행한다. 이것이 절대 돈을 잃지않는 투자의 비결이다. 그러니, 당신도 반드시 투자 기준을 지켜라.

 

[317p 입주가능시기를 고려할 것]

현 거주자의 이사 날짜가 확정된 집일 경우, 임차인을 구하는 데 어려움이 따를 수 밖에 없다. 현 거주자의 이사 날짜가 신규 임차인이 원하는 이사날짜와 맞지 않으면, 잔금을 우선 치르기 전엔 임대할 수 없기 때문이다. 보통 이사할 집을 구한 집주인이나 임차인이 사는 경우가 그렇다. 따라서 이런 집을 매입할 경우에는 잔금을 치른 후 발생할 수 있는 비용, 이를테면 주택담보대출의 중도상환 수수료와 이자, 기회비용 등을 고려해 가격을 협상해야 한다.

 

[330p 알았다면 행하라]

모든 변화의 시작은 인지하는 것에서 비롯된다. 내가 알지 못했던 무언가에 눈을 뜨는 것, 그것이 인지다. 그러나 애석하게도 인지가 변화로 이어지는 일은 거의 없다. 변한다는 건 이처럼 어려운 일이다. 왜 변화가 일어나지 않는 걸까? 알기만하고 행하지 않아서다.무슨 당연한 소리를 이렇게 진지하게 하느냐고 웃을지 모르겠다. 하지만 당신의 1년 전을 돌아보라. 당신이 그때에 비해 달라진게 없다면, 1년이라는 짧지 않은 시간 동안 새롭게 알게 된 여러가지를 당신이 알기만 하고 실행하지 않았기 때문일 것이다.

 당신이 이 책을 읽으며 자본주의에 대해, 돈에 대해, 부동산 투자에 대해 몰랐던 것을 알게 되었다면 그리고 지금 변화를 갈망하고 있다면, 아는 것에서 멈추지 말고 반드시 이를 실행에 옮겨라. 그렇게 하지 않는다면 조만간 이 책도 당신의 방구석 어딘가에서 먼지를 뒤집어 쓰고 잠든다. 그리고 당신의 내일은 어김없이 어제와 똑같은 모습으로 반복될 것이다. 

 

[377p 세금이나 규제가 이전고는 비교할 수 없을 만큼 강화됐다. 이런 상황에서도 투자가 가능한가?]

지난 5년은 '부동산 규제의 시대'라고 해도 과언이 아닐 정도로, 부동산 시장의 과열을 막기 위한 정부의 각종 규제책이 쏟아져 나왔다. 그중 실거주를 위한 내 집 마련이 아닌, 투자를 통해 규모를 늘려가는 부동산 투자는 억제 대상 1순위였다. 따라서 다주택을 취득하거나 보유할 때, 또 양도할 때 전방위적인 규제가 적용되었다. 

 취득세는 기존의 1%에서 8%, 12%까지 무려 최대 12배 늘어났다. 보유와 양도 또한 쉽지 않았다. 부동산 보유 시 종합부동산세도 다주택자들에겐 별도의 세율로 무겁게 매겨졌고, 양도 차익의 크기에 따라 다르긴 하지만 양도세도 최고 80%를 훌쩍넘는 압도적 세율이 적용되었다. 법인을 활용한 부동산 투자 역시 규제의 대상이었다. 그뿐이 아니었다 다주택을 보유하며 임대로 운영하는 이들 중 일부가 참여했던 주택임대사어밪 제도 역시 폐지되었다.

-다주택자가 되는 것 : 취득세 중과

-다주택자를 유지하는 것 : 보유세 중과

-수익을 내는 것 : 양도세 중과

위 3가지 처럼 단순히 부동산을 사고파는 것이 아닌 국가의 임대주택 공급 파트너로서 자영업을 하는 것(주택임대사업자 등록 및 운영)에도 규제가 가해졌다.